一本書(shū)讀懂中國房地產(chǎn)簡(jiǎn)介，目錄書(shū)摘

編輯推薦:本書(shū)是您購買(mǎi)房產(chǎn)的導航儀，是您維護房產(chǎn)權益的一把利劍，更是中國房地產(chǎn)的未來(lái)和方向！

解決中國房地產(chǎn)困境，請讀*新力作《一本書(shū)讀懂中國房地產(chǎn)》，落俗的名字背后是新鮮的內容。

●本書(shū)作者不是傳統意義的中國房地產(chǎn)專(zhuān)家，但本書(shū)接地氣，依事實(shí)為依據，以真理為準繩不講空話(huà)、套話(huà)；

●和千千萬(wàn)萬(wàn)購房人一樣，本書(shū)作者是房產(chǎn)的消費者也是房產(chǎn)（房屋質(zhì)量差，維權之路難）的受害者，曾經(jīng)對房子充滿(mǎn)憧憬和渴望，希望擁有安全、舒適、寬敞、明亮、溫馨的家!但經(jīng)過(guò)一次次折騰，一次次希望和失望之后，開(kāi)始研究中國房地產(chǎn)……

●本書(shū)作者對中國房地產(chǎn)的理解不比諸多房地產(chǎn)專(zhuān)家淺；對中國房地產(chǎn)法律的研究不比諸多房地產(chǎn)法律專(zhuān)家少……

●本書(shū)作者經(jīng)歷了所有中國房產(chǎn)消費者憧憬、希望、失望、維權、推諉、借口、絕望等等一切心路歷程，作者是用心和血在寫(xiě)作，清晰勾勒出中國房地產(chǎn)的昨天和今天，并在此基礎上，鋪就中國房地產(chǎn)的明天……

●本書(shū)全景式梳理了中國房地產(chǎn)的前世與今生；深刻剖析了中國房產(chǎn)質(zhì)量存在的問(wèn)題；以沉重的心情講述了房產(chǎn)維權的心路歷程；冷靜的思考當下中國房地產(chǎn)現狀與未來(lái)；理性探索與研究中國房地產(chǎn)法律與法規并提出合理化的建議……

內容簡(jiǎn)介:　　如果對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)做一個(gè)概括，大概可以如是說(shuō)：一個(gè)字“漲”，兩個(gè)字“折騰”，三個(gè)字“放衛星”，四個(gè)字“霧里看花”，五個(gè)字“死了都要買(mǎi)”，六個(gè)字“玩的就是心跳”，七個(gè)字“讓我歡喜讓我憂(yōu)”，八個(gè)字“有多少事可以重來(lái)”，九個(gè)字“房的心事你永遠不懂”，十個(gè)字“如果離開(kāi)你我如何幸?！?。一句話(huà)：想說(shuō)愛(ài)你并不是一件很容易的事。房，就是這樣讓百姓歡喜，讓百姓憂(yōu)，其主要的原因就是房?jì)r(jià)一日三變，居高不下，飛速上漲。在這一章里，我們主要來(lái)看一看商品房的高價(jià)是如何煉成的。
　　房屋質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)引起了全社會(huì )的關(guān)注，諸如墻體裂縫、屋頂開(kāi)裂、窗子關(guān)不嚴、下水道堵塞、暖氣管不熱等等。從實(shí)際工作來(lái)看，影響施工項目質(zhì)量的五大因素是：施工人員、管理人員的技術(shù)水平、能力及知識等；施工機械、機具等設備的技術(shù)先進(jìn)程度及應用；施工中使用的材料的質(zhì)量?jì)?yōu)劣；施工工藝、方法的先進(jìn)性、科學(xué)性；施工場(chǎng)地條件（水、電、場(chǎng)地、氣候等）的好壞，工程外部環(huán)境（相關(guān)機構等）好壞等。而影響工程項目質(zhì)量的因素，包括設計、施工責任、材料、使用責任及其他因素五個(gè)方面。本章結合這些因素來(lái)談?wù)勆唐贩康馁|(zhì)量問(wèn)題。

作者簡(jiǎn)介:　　魏正源（原名馬玉清）
　　高級經(jīng)濟師，政治學(xué)專(zhuān)業(yè)研究生，畢業(yè)于北京師范大學(xué)漢語(yǔ)言文學(xué)教育專(zhuān)業(yè)，先后進(jìn)修過(guò)政治學(xué)、經(jīng)濟學(xué)和法學(xué)。十五年教書(shū)育人，二十年基層從政，先后輾轉多個(gè)崗位，對中國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展有著(zhù)深刻和獨到的理解。勤奮好學(xué)使她具有相當深厚的理論基礎，勤于思考使她能夠看到事物的本質(zhì)，根植基層使她對中國現狀有著(zhù)較普通學(xué)者和百姓更全面清晰的認知。立足實(shí)際，解決實(shí)際中存在的問(wèn)題，是其一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。而對于存在的問(wèn)題做深刻剖析和拿出有針對性的解決之道，是其著(zhù)作的顯著(zhù)特點(diǎn)。
　　如果把樓市簡(jiǎn)單地看成一個(gè)市場(chǎng)，
　　天天在預測它的升降寒暖，
　　那便是偏離了住房市場(chǎng)的本質(zhì)。

目錄:第一章 中國商品房的誕生
住房是人生活的必需品，它承擔著(zhù)億萬(wàn)人的安寧與健康。安全、舒適、寬
敞、明亮、溫馨的住房是多少人對家的向往。近40年來(lái)，我國住房制度幾經(jīng)變
革，未來(lái)又會(huì )走向何方？預知未來(lái)，先知歷史。還是讓我們潛入房地產(chǎn)市場(chǎng)的海
底，先探知一下中國房地產(chǎn)的前世今生，以便更好地尋求對策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能
夠更好地造福中國，造福百姓。
第一節 中國商品房市場(chǎng)的復活與繁榮 ／ 2
1.公房出租：免費的午餐吃不飽 ／ 2
2.公房補貼出售：住房改革拉開(kāi)序幕 ／ 7
3.提高住房租金建立住房公積金：政策驅動(dòng)城鎮居民購買(mǎi)住房 ／ 11
4.福利分房停止：逐步實(shí)行住房分配貨幣化，商品房制度全面實(shí)行 ／ 16
5.國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波濤翻滾，不斷反轉 ／ 23
6.騎虎難下：房地產(chǎn)市場(chǎng)在反復調控中快速增長(cháng) ／ 28
7.供給側改革：去庫存 ／ 37
8.住房制度改革評述 ／ 38
9.住房改革向何處去 ／ 40
第二節 從土地到商品房的行走軌跡 ／ 43
1.開(kāi)發(fā)商拿到土地出讓合同的過(guò)程 ／ 43
2.房地產(chǎn)建設項目行政許可程序 ／ 47
3.開(kāi)發(fā)商與有關(guān)機構和部門(mén)的協(xié)商溝通 ／ 49
第二章 商品房的高價(jià)是如何煉成的
如果對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)做一個(gè)概括，大概可以如是說(shuō)：一個(gè)字“漲”，兩個(gè)
字“折騰”，三個(gè)字“放衛星”，四個(gè)字“霧里看花”，五個(gè)字“死了都要買(mǎi)”，
六個(gè)字“玩的就是心跳”，七個(gè)字“讓我歡喜讓我憂(yōu)”，八個(gè)字“有多少事可以重
來(lái)”，九個(gè)字“房的心事你永遠不懂”，十個(gè)字“如果離開(kāi)你我如何幸?！?。一句
話(huà)：想說(shuō)愛(ài)你并不是一件很容易的事。房，就是這樣讓百姓歡喜，讓百姓憂(yōu)，其
最主要的原因就是房?jì)r(jià)一日三變，居高不下，飛速上漲。在這一章里，我們主要
來(lái)看一看商品房的高價(jià)是如何煉成的。
第一節 商品房的價(jià)格確定 ／ 52
1.政府對房?jì)r(jià)及其構成的明確規定 ／ 52
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、稅收費用及相應成本 ／ 54
第二節 推高商品房?jì)r(jià)格的主要因素 ／ 57
1.政府方面的因素 ／ 58
2.開(kāi)發(fā)商方面的因素 ／ 67
3.通貨膨脹的影響 ／ 75
4.投資與投機推波助瀾 ／ 76
5.租房市場(chǎng)的影響 ／ 81
6.民眾的保值和恐慌心理 ／ 82
7.大城市的虹吸效應 ／ 85
第三節 高房?jì)r(jià)究竟是誰(shuí)之過(guò) ／ 87
1.政府與開(kāi)發(fā)商之間的口水戰 ／ 87
2.中央政府與地方政府之間的“游擊戰” ／ 89
3.開(kāi)發(fā)商與公眾的心理戰 ／ 91
第三章 商品房的低質(zhì)是如何造就的
房屋質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)引起了全社會(huì )的關(guān)注，諸如墻體裂縫、屋頂開(kāi)裂、窗子
關(guān)不嚴、下水道堵塞、暖氣管不熱等等。從實(shí)際工作來(lái)看，影響施工項目質(zhì)量的
五大因素是：施工人員、管理人員的技術(shù)水平、能力及知識等；施工機械、機具
等設備的技術(shù)先進(jìn)程度及應用；施工中使用的材料的質(zhì)量?jì)?yōu)劣；施工工藝、方法
的先進(jìn)性、科學(xué)性；施工場(chǎng)地條件（水、電、場(chǎng)地、氣候等）的好壞，工程外部
環(huán)境（相關(guān)機構等）好壞等。而影響工程項目質(zhì)量的因素，包括設計、施工責
任、材料、使用責任及其他因素五個(gè)方面。本章結合這些因素來(lái)談?wù)勆唐贩康馁|(zhì)
量問(wèn)題。
第一節 商品房建筑標準的確定 ／ 96
1.民用建筑的使用年限問(wèn)題 ／ 96
2.民用建筑的安全性問(wèn)題 ／ 103
第二節 建筑材料現狀 ／ 108
1.主要建筑材料的質(zhì)量問(wèn)題 ／ 108
2.建筑裝飾裝修產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題 ／ 113
3.建材存在質(zhì)量問(wèn)題的原因 ／ 115
第三節 施工過(guò)程的質(zhì)量監管 ／ 117
第四節 建筑從業(yè)人員隊伍現狀 ／ 119
1.建筑行業(yè)中農民工建筑隊伍的現狀 ／ 119
2.建筑行業(yè)中其他從業(yè)人員的現狀 ／ 121
第五節 影響工程質(zhì)量的其他因素 ／ 123
1.壓縮工期：一味圖快導致的質(zhì)量問(wèn)題 ／ 123
2.壓低造價(jià)：層層轉包下的“豆腐渣工程” ／ 124
3.商品房預售制度：導致更加忽視房屋質(zhì)量 ／ 125
第四章 商品房的維權與維修
眾所周知，商品房的低質(zhì)帶來(lái)住房的諸多問(wèn)題，開(kāi)發(fā)過(guò)程的各種違規行為
更加劇了這些矛盾，購買(mǎi)過(guò)程中的信息不對稱(chēng)、開(kāi)發(fā)商的預制陷阱，法律的不健
全等等多重因素，導致了購買(mǎi)商品房后一旦遇到問(wèn)題，與開(kāi)發(fā)商的沖突也在所難
免。如何擺脫維權困境？本章展示了當下買(mǎi)房維權的艱辛，分析了買(mǎi)房維權難的
原因，重點(diǎn)在于強調指出了普通消費者要加強內功，增加購房的相關(guān)知識，做到
防患于未然，盡可能地降低購房風(fēng)險。
第一節 艱辛維權路 ／ 128
1.我的買(mǎi)房維權經(jīng)歷 ／ 128
2.買(mǎi)房維權究竟有多難 ／ 136
第二節 維權難的原因 ／ 138
1.原因一：政府職能的削弱 ／ 139
2.原因二：消費者協(xié)會(huì )先天不足 ／ 139
3.原因三：仲裁局限性大 ／ 140
4.原因四：法律支持力度不夠 ／ 141
5.原因五：檢測等服務(wù)機構服務(wù)不到位 ／ 141
6.原因六：開(kāi)發(fā)商的拖延戰術(shù) ／ 141
第三節 自我救贖降低維權之難 ／ 143
1.消費者的自我救贖之合同篇 ／ 143
2.消費者的自我救贖之收房篇 ／ 146
3.消費者的自我救贖之維修篇 ／ 148
4.消費者的自我救贖之方法篇 ／ 149
第五章 房地產(chǎn)業(yè)的法律和政策思考
無(wú)論是誰(shuí)，真的解決了老百姓住房難的問(wèn)題，就是利國利民。為此，在
這一章中將對于現行法律政策存在的問(wèn)題進(jìn)行淺析，然后探討政策法律修改的
路徑。
第一節 現行法律政策存在問(wèn)題淺析 ／ 152
1.問(wèn)題一：對違法行為處罰力度不夠 ／ 153
2.問(wèn)題二：對于消費者的保護力度不夠 ／ 154
3.問(wèn)題三：上下位法規定不一致 ／ 155
第二節 政策法律修改的路徑探討 ／ 156
1.思慮周全，發(fā)揮政策導向作用 ／ 156
2.將法律完善后再行出臺實(shí)施 ／ 158
第六章 中國住宅的未來(lái)
中國住宅市場(chǎng)的主要癥狀是：冷熱不均，總體有余而局部不足，大城市人
滿(mǎn)為患而欲往者源源不斷，致使房?jì)r(jià)居高不下、漲勢洶涌；小城市人力不足而欲
去者大有人在，房?jì)r(jià)大致穩定；普通民居房?jì)r(jià)高下相差甚巨。針對這些癥狀，可
行的治療手段是標本兼治，先易后難。為了中國住宅市場(chǎng)的未來(lái)，本章進(jìn)行了積
極的探討，旨在希望中國經(jīng)濟不出現大的震蕩，老百姓的利益能夠得以保障，開(kāi)
發(fā)商可以活下去或者重新轉型，社會(huì )經(jīng)濟能夠正常運轉，社會(huì )基本保持穩定，房
價(jià)理性回歸，土地財政終結，各方面的損失降到最低，引導房地產(chǎn)的巨大產(chǎn)能從
事其他行業(yè)。
第一節 給住宅房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)準確的定位 ／ 160
1.房子的定位為什么不夠明確 ／ 160
2.住宅房地產(chǎn)業(yè)定位策略：標本兼治 ／ 163
第二節 節約資源量須減少空置建造 ／ 165
1.房子空置問(wèn)題突出 ／ 165
2.解決房子空置的關(guān)鍵：先立業(yè)后立城 ／ 168
第三節 寬敞舒適是現代住房的起碼要求 ／ 170
1.我國居民住宅面積的現狀 ／ 170
2.關(guān)于房子實(shí)際使用面積的建議 ／ 172
3.“舊屋擴建改造工程”方案 ／ 174
第四節 變經(jīng)濟適用房為共有產(chǎn)權房 ／ 175
1.經(jīng)濟適用房為什么要取消 ／ 175
2.共有產(chǎn)權房的好處 ／ 176
第五節 取消住宅地產(chǎn)的土地拍賣(mài)制度 ／ 177
1.住宅地產(chǎn)土地拍賣(mài)制度的弊端 ／ 177
2.叫停住宅用地的招拍掛是當務(wù)之急 ／ 178
第六節 提高住宅建設標準，加強質(zhì)量管理，建設百年住宅 ／ 181
1.提高民居抗震設防指數 ／ 181
2.延長(cháng)民居設計使用年限 ／ 181
3.提高民居建材標準 ／ 182
4.加強施工建設過(guò)程的監督管理 ／ 182
5.改革驗收制度 ／ 183
6.加強建筑隊伍的建設和培養 ／ 183
7.梳理建筑領(lǐng)域的相關(guān)法律法規 ／ 183
第七節 合理的稅收制度設計和住房?jì)r(jià)格 ／ 185
1.中國房地產(chǎn)稅收與房?jì)r(jià)構成的現狀 ／ 185
2.稅收制度的改革和房?jì)r(jià)的構成 ／ 187
第八節 讓商品房維權變得簡(jiǎn)單有效 ／ 190
1.住房維權存在的機制問(wèn)題 ／ 190
2.維護住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的幾點(diǎn)建議 ／ 191
附錄1：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》／ 199
附錄2：作者對現行中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的修改建議／ 213